美国大萧条以来首次楼市大跌
Sept, 03, 2006

　　 在2006年下半年，美国楼市正在逐步开始遭遇到30年来的最大跌幅，房价均值的下降令许多拥有抵押贷款的购房者难以承受，同时也推动美国国内未售出房屋创下了442万套的记录，拉纳、托尔兄弟等美国大型房地产建筑商都陷入利润急剧下降的窘境。英国朗伯德街研究公司的经济学家Gabriel Stein更是预言，受到经济增长和货币政策的双重影响，明年美国房价均值将出现上世纪二三十年代经济危机以来的首次下降。

　　 过去5年中，美国经济不断挑战经济学教科书理论。尽管互联网泡沬破灭带来股市的深度调整、“9·11”恐怖袭击冲击了市场信心、安然破产暴露公司监管的严重漏洞、爆炸性增长的财政贸易双赤字激起经济学家一次又一次的警告、工资增长停滞、投资意欲低迷、央行不停加息、油价持续飙升……但美国仍创造出战后最强劲、最持久的经济扩张周期，消费旺盛，楼市繁荣。某种意义上，这是世界现代经济史上的一个传奇。

　　 楼市的繁荣不断抬升美国房价均值，截至2005年底的5年中，美国房价均值已上升49％。美国全国房地产经纪商协会（NAR）称，房价上涨令房主资产增加，购房者再融资或增加抵押贷款又拉动了消费，产生所谓财富效应。

　　 但传奇的光环似乎开始消退，美国经济的第一道裂缝已经出现。7月份二手房成交量较去年同期下降11.2%，较上月下降4.1%。新建房成交量则较去年同期下降21.6%，较上月下降4.3%。据联邦住屋企业督察局本月初公布的报告显示，美国第二季度平均房价增长放缓到1.17％，而去年同期房价涨幅为3.65％。这是该机构自1975年开始保留记录以来出现的最缓慢增幅。

美联储明年或降息

　　 美国财长保尔森日前在新加坡会见七国集团（G7）财长时表示，更高的薪资水平、公司的强劲盈利，以及商务支出将抵消疲弱的楼市，推动美国经济持续增长。相比之下，2001年诺贝尔经济学奖得主、哥伦比亚大学教授约瑟夫·斯蒂格利茨就不那么乐观了。“真正的问题不仅仅存在于美国楼市，而是整个经济体。”他说，“（美国经济）很有可能出现大规模放缓，最终导致衰退”。

　　 经济学家们纷纷警告，美国房屋销量下降可能导致这个全球最大经济体陷入衰退，甚至可能殃及到欧洲和加拿大等国的经济增长。高盛集团首席美国经济学家简·哈祖斯预计，美联储将削减基准贷款利率。上个月，美联储首次暂停长达两年的17次加息，目前利率已达5.25％，其中，房屋销售降温被视为暂停加息的理由之一。“房价下跌将为经济活动拖后腿”，哈祖斯预期，“由于楼市低迷推高失业率，美联储明年将把利率削减到4％。”

　　 NAR首席经济学家大卫·莱瑞尔称，“未来数月内，我们可能看到房价跌幅在0－5％的区间内”，他认为，“要恢复房屋销量、减少存量，惟一的办法就是卖家降价。”

美国经济能否承受楼市下滑

　　 住房需求对美国经济健康至关重要。去年房地产业为美国经济贡献了2万亿美元，占经济规模的16％。而房价下跌的后果可能超出美国能够承受的范围，相关数据显示这种下降趋势正在加深。美国商务部数据显示，7月份修正后新房销售量为107万套，过去一年新房销售共下降了21.6%，降幅创12年来新高。

　　 高盛经济学家哈祖斯进一步预计，2007年房价下跌将使得美国经济增长削减1.5个百分点，这是因为建筑商要削减人力、原材料，房主则在房价缩水时减少开支。NAR数据显示，今年现房销量可能下降7.6％，达到654万套，利润率则自1992年来首次低于通胀率。

　　 全美第二大抵押贷款公司──联邦房屋贷款抵押公司首席经济师诺萨夫特认为，美国人已经花掉了大部分他们新创造的财富，这使得他们易受房价下降的冲击。

　　 “随着利率上升，购房者在资金上捉襟见肘”，NAR成员史蒂文斯日前向美参议院金融委员会表示。由于抵押贷款率二季度上升，使得融资成本更昂贵，现房均值在一些地区已出现下降，包括马萨诸塞州、纽约北部地区、康涅狄格、佛罗里达、维吉尼亚和俄亥俄州。

在上升通道中畅行了5年之久的美国房地产市场正出现逆转。美国商务部近期公布的最新数据显示，美国今年7月份的建筑开支比前一个月下降了1.2％，是5年以来的最大降幅。私人建筑开支总额比前一个月下降1.3％，其中私人住宅建筑开支下降了2％。


　　 过去5年中，美国房价60％以上的涨幅几乎让所有经济学家大跌眼镜。在一浪高过一浪的“泡沫”、“过热”的呐喊与声讨中，房市成了美联储诟病的重要话题。然而，近期公布的一系列数据表明，美国房市已是“门庭冷落车马稀”。

　　 美国地产经纪人协会日前发布的报告显示，近期地产市场状况不佳，现有房屋7月份的销售额下降了4.1%，跌至2004年1月以来的历史最低点，第二季度美国仅售出房屋633万套；7月份新房出售比去年同期下跌了22%，目前美国未出售的新房数量更是达到10年来最高。仅过去几个月，美国房价已下跌了5％。值得注意的是，那些最近5年中住房市场最火爆的地区，如今成为房屋销售下跌幅度最大的地区。

　　 美国楼市是近年来美国经济增长的主要动力。10年前，美国家庭拥有的房地产资产总值不超过8万亿美元，约占家庭资产总额的40%。到了2005年底，美国家庭房地产资产总值已升至21.6万亿美元，在家庭财产中的比例升到56%。分析师们预测，美国房市下滑可能会再延续一到两年。而目前在市场中还流传着房地产18年一个循环的说法——1990年时美国的房市曾经大跌，很多人怀疑在2008年房地产也有可能滑入低谷。

　　 最近两年中，美联储连续17次加息推动了房屋借贷成本的上升。目前，美国联邦基金利率水平已经高达5.25％，与10年期美国国债的收益率相当接近。连续紧缩银根的做法虽然在抑制成本推动型通货膨胀方面还没有发挥出预期的效力，但在挤压国内资产价格等方面却显示出了威力，特别是对房市起到了釜底抽薪的作用。

　　 面对美国房市开始出现的“拐点”，美国资本经济咨询公司首席经济学家保罗·阿什沃思称，自2001年美国经济出现复苏以来，新创造就业岗位中有30％（140万）与房地产市场的繁荣有关。按此推理，由于房地产市场迅速降温，未来一年美国企业可能每个月要削减7.3万个工作岗位，而且房地产泡沫破裂对世界经济的打击将远远超过几年前网络泡沫的破裂。

　　 摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇则预测，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。他警告，由于美国目前的经常项目和资本项目双赤字较5年前更大，这个后果将比几年前网络泡沫破裂更具毁灭性。

　　 罗奇还指出：“美国房地产泡沫对美国主要贸易伙伴及日益密切的全球经济同样构成了严重危险。”房价的不断攀升，使得许多美国民众不得不选择暂不买房而转向租房，同时持续上涨的石油价格更是让一向阔绰的美国消费者感到囊中羞涩。目前,美国零售汽油价格已超过每加仑3美元，达到了历史最高水平。油价飙升还带动了物价上涨，民众只能压缩其他方面的开支，尤其是像住房这样的大宗消费支出。消费支出的减少令美国经济呈现周期性疲软，与此同时也会殃及其贸易伙伴，尤其是出口导向型的国家。近几年来，物美价廉的中国商品备受美国消费者的青睐，中国经济的出口依存度更是占到了GDP规模的40％左右，美国需求的下降可能导致中国工厂关门和更高的失业率，中国经济受到的冲击自然不可忽视。

　　 亚马逊流域的一只蝴蝶扇动翅膀，会掀起密西西比河流域的一场风暴。随着经济全球化程度的加深，美国房地产市场的降温势必如同“蝴蝶效应”，传递到中国经济的不同层面。在目前阶段，我国政策制订者们有必要思索的是，如何才能将美国楼市风暴引发的“蝴蝶效应”，对中国经济的影响和冲击降至最小？

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